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微点评丨北京全面限制商改住,房总管获近亿元融资(0326-0401)

摘要 上周房地产大事件盘点:郁亮称谈王石去留问题为时尚早;万科物业引进新投资者;世联行:红璞公寓签约量已超2万间;房天下被曝涉虚假宣传“商改住”,搜房网Q4营收1.747亿美元;房总管获近亿元A+轮融资;房司令完成D+轮融资。
微点评丨北京全面限制商改住,房总管获近亿元融资(0326-0401)

多家房地产企业接连发布2016年财报,不得不说,3月份是年度报告密集发布的“财报月”。在上周,网罗并精选出的房产新闻包括但不限于以下几方面:房产政策、大公司动态、投融资事件等等,报道对象覆盖开发商、物业、房产代理、长租公寓、房产金融等领域。

房产政策:

事件一、北京市全面禁止“商改住”,加强商业办公类项目管理

3月26日晚间消息,据观点地产网讯,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告指出,个人购买可售的商办类项目,需名下在京无住房和商办类房产记录的,并且需在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

其中,对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住;商业银行将暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

微点评:早在2011年,北京市住建委已出台禁止商改住政策,从当时的严禁商业、办公类项目设计成住宅的格局、禁止设立单独的卫生间转变到现在出台的禁止宣传“商改住”、禁止个人对于该项目的购房贷款申请,不难看出,新政对于商改住的限制更为严格。

除了针对中介机构的限制,新政还限制了个人购买二手商办的贷款申请,将金融杠杆从个人购买再上市商办物业中割离,这意味着商办物业的流通属性遭到了严格限制。在此种情况下,不难预测,未来商办在市场成交方面有可能出现较大的跌幅。

大公司动态:开发商、房产中介、长租公寓

事件二、万科发布2016年财报,郁亮回应敏感话题,万科物业引进新投资者

万科发布2016年财报:营收2404.8亿元,净利润210.2亿元

3月26日晚间消息,万科发布了2016年年度报告。据报告显示,万科在2016年实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%。此外,2016年万科实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;年底净负债率25.9%,持有现金870.3亿元。

在拓展业务方面,万科2016年度在物业、商业、物流地产、长租公寓、冰雪运动及养老方面均得到了发展。

郁亮现身业绩会,并回应股权之争、王石去留等敏感问题

3月27日上午,万科召开了2016年度业绩推介会,万科总裁郁亮、执行副总裁张旭、执行副总裁孙嘉以及董事会秘书朱旭出席会议。

在众人都关注的王石去留问题上,朱旭表示,王石目前仍是董事会主席。郁亮则直接表示,目前谈这个话题仍然太早,可不予理会。对于本届董事会的超期服役,郁亮表示答案显而易见。另外,朱旭表示,本届万科董事会换届方案已在酝酿中,成熟后将立即启动。根据万科相关规定,在改选前,本届董事会将继续履职。

万科物业引进新的战略投资者——58集团和博裕资本

据万科26日晚间发布的公告透露,万科集团旗下全资子公司万科物业已引入新的战略投资方,58集团和博裕资本。以增资完成后的万科物业总股本为基准,博裕资本以其管理的基金认购25%股权,58集团以其下属公司认购5%股权。

本次增资完成后,万科物业的注册资本变更为人民币6.65亿元,万科所持万科物业的股权比例变更为63%,仍是万科物业的控股股东。据内部人士透露,万科物业已完成本次增资的工商登记变更。

微点评:一份财报、一次业绩发布会,隐含着太多的信息点,而身为主角的万科仍然搅在股权之争的一团混沌之中。在真正的结局暂未明晰的情况下,万科的一举一动都引发着千万人的关注。

从万科董秘朱旭的多次发言上看,长租公寓将是万科今年发展的重要方向。有意将旗下长租公寓去万科化的万科,在2016年全年已出租的公寓达1.6万间。但这离万科此前表示的“计划至2017年发展至15万间公寓”的目标还相去甚远。

另外,万科股权之争尚未真正落幕。尽管从明面上看,万科目前似乎已经拥有了“白骑士”深圳地铁的支持,但面对仍然对董事会席位有“强烈诉求”的宝能系和同样渴望席位的安邦等股东方,万科目前还没有十足的胜算。

此外,近日又有小股东投诉万科,原因是董事会届满后未及时启动换届选举,已侵害了股东通过股东大会选举、更换董事的权力。尽管此事或许并不会对万科股权之争的最终结果造成直接影响,但是这场持续数月的股权之争也确实到了该了结的时候了。万科会在什么时候重开股东大会、正式启动换届选举呢?我们且拭目以待。

事件三、恒大2016年合约销售额3734亿、现金3043亿,稳坐行业头把交椅

3月28日下午,恒大公布了2016年业绩,宣布全年实现合约销售额3733.7亿元,同比增长85.4%,位居房地产行业第一。2016年恒大共实现毛利594.2亿,同比增长58.8%,核心业务的利润为208.1亿,同比增长近九成。截至年末,恒大现金余额高达3043.3亿,为上市以来最高水平,也是拥有现金最多的房企。

微点评:在本次业绩会上,许家印首次公开回应了入股万科的情况,他在现场回应记者提问时表示,将表决权转让给深铁是因为希望万科在股东层面能形成一致的意见,不影响管理层运作和万科的发展。他还表示,委托表决权予深铁是一件“愉快的事情”,小编只想说一句:许老板你开心就好。

除去了财务投资者的身份之后,不管万科股权之争的结果究竟如何,都暂时都与恒大没有太大的关联了。回归到恒大这次公布的财报上来看,这家被称为全球最大房企的恒大,目前已完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。据财报指出,在去年剥离快消业务后,恒大今后将集中发展地产、金融、健康和文化旅游四大板块,并且不再布局新产业。

而目前,恒大在现金余额与合约销售量两大方面均占据着房地产行业头把交椅,这或许意味着在超越万科成为全球最大房企后,恒大今年仍然有望维持销售额全国第一的地位。

事件四、世联行2016年报:营业收入62.70亿元,净利润7.47亿元

3月28日,世联行发布了2016年年度报告,实现营业收入62.70亿元,同比增长33.10%;归属上市公司股东的净利润为7.47亿元,同比增长46.69%。据公告指出,在新业务方面,世联行已在小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等方面进行布局。

世联红璞已布局全国20城,签约超2万间

据财务报告指出,世联行的长租公寓业务已落地20个城市,世联红璞在全国的签约间数超过2万间,基本覆盖核心一二线城市。其中,红璞公寓在广州、武汉拓展较快,已在广州收房逾1万间,武汉年度签约超7000间。

据了解,在报告期内,世联行的公寓管理业务收入同比增加768.59%。世联行的长租公寓业务已布局全国20个城市。营收62.7亿,净利润7.5亿元

微点评:从全年业绩上看,本次世联行公布的2016年营收情况符合业绩预期,归属于股东的净利润同比增长了46.73%。而增长的主要原因是交易服务收入再创新高与保持快速增长的“互联网+”业务。

不过,在财报中被着重提到的长租公寓业务的运营情况低于预期。红璞公寓作为世联行旗下品牌长租公寓,被视为世联行向存量服务转型的重要创新业务之一。2016年,世联行曾透露,旗下红璞公寓将在全国10多个城市上线30000间房。

而从本次财报公告上看,世联红璞目前布局了20个城市,城市数量高于预期;但总签约房间数量仅超过2万间,并未达到3万间的预期目标。由此看来,世联行要想早日实现其3万间的签约量,还得在2017年多发力才行。

事件五、房天下被曝涉虚假宣传“商改住”,搜房网Q4营收1.747亿美元

搜房房天下旗下公司被曝涉及虚假宣传“商改住”,项目已下架

据人民网3月29日消息,搜房房天下旗下公司涉及虚假宣传“商改住”,执法部门已启动执法程序,注销该公司房地产经纪机构备案。据报道称,目前房天下网站已下架全部涉嫌“商改住”项目的信息。

搜房网2016年及Q4财报:第四季度营收1.747亿美元

3月31日晚间消息,搜房网发布了2016年Q4及全年未经审计财报。据公告显示,搜房网第四季度总营收为1.747亿美元,同比减少42%;归属于搜房网股东的净亏损为1040万美元,同比亏损量下降73%。搜房网2016年总营收为9.164亿美元,同比增长4%;归属于搜房网股东的净亏损为1.696亿美元,同比净亏损增长12.3%。

微点评:和预料中的一致,搜房Q4财报继续呈亏损状态,虽与去年同期相比已大大减少了亏损量,但与上个季度对比则有所增加。事实上,搜房已经连续10个季度出现业务净亏损的情况。

与此同时,搜房房天下在财报公布前两天被曝出旗下公司涉及虚假宣传“商改住”,该公司已被注销房地产经纪机构备案。这一事件导致房天下在次日出现了股价下跌的情况。正值转型困难时期的搜房,似乎又遇到了急需解决的难题,否则危机或将有进一步扩散之嫌。从上述情况来看,倘若搜房希望在2017年扭转颓势,如财报中所说实现公司整体盈利,那么它还得解决不少难题。

投融资事件:

事件六、房总管获近亿元A+轮融资

3月29日,房总管对外透露,已经完成近亿元A+轮融资,具体金额和投资方未对外公布。本次融资主要用于金融端运作及相应金融产品的推广,据悉,金融端独立APP将于近期推出。

房总管是一家致力于搭建沟通、交流、学习机制,全面推动全国公寓行业的整体发展、促进住房租赁市场消费升级房产交易的C2C平台,成立于2015年,曾获得“有赞”创始人白鸦和中宽宏的数千万元天使轮投资。

微点评:在本次公布的新一轮融资中,房总管宣布推出第三方金融服务——“房总管金融”,将依托现用C2C和C2B平台提供贴现融资、分期信贷、提供租约消费金融理财产品、开展公寓家居融资租赁等。它的服务对象并不是单个公寓,而是更多的企业级公司。此外,房总管还将用超过30%的自有资金进入平台进行购买证券租赁化或者对品牌公寓进行股权投资。

从它的业务线上看,房总管能够提供的金融服务的特点是多样化,能够满足不同企业的需求,同时具备长期合作的物业和SaaS系统、大量的运营数据。但是,多样化并不代表每个单一方向上都能够做到精准化。房总管在未来究竟能够拥有多大的想象空间、商业模式是否可持续?这一点仍有待观察。

事件七、房司令完成千万元级D+轮融资,领投方为双良集团

4月1日,租房分期平台房司令宣布完成了千万元级D+轮融资,由双良资本领投。房司令CEO吴超表示,在获得本轮融资后,房司令会继续完善租房市场的生态圈,并将在全国范围内布局房租分期业务。

微点评:该轮融资是房司令自2015年1月成立以来获得的第7轮融资,而它获得D轮融资的时间是在今年2月份,其频率令人咋舌。对此仍然抱持原来的观点:从本质上看,租房分期企业更多地是为中介公司、公寓或职业二房东等B端客户提供服务,C端租客只是交易链条中的角色之一,而逾期费、违约金已成为了房司令们的盈利手段之一。

也就是说,其交易链条的可盈利空间和可持续性本身已经存在一定的争议性。故认为,在屡屡曝出融资事件的背后,这个行业的未来必定得靠企业真实的发展情况来呈现,而不是表面的融资轮次和融资金额。

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