房地产行业进入“寡头时代”，中小型房企如何生存？

土地市场的狂热给了外界这样的一种观感：未来房地产行业仍然会是一个蒸蒸日上的产业。大型房企亮眼的业绩又加强了公众的这种印象，毕竟今年上半年，不止一家房企卖房就超过千亿。

但被忽略的是，房地产行业的集中度正在快速提高，寡头时代来临，上半年仅万科一家的市场占有率便升至3.9%；发生在大型房企之间的合作变得更加频密，如今区域最高价地块的缔造者，有不少正是手握大量资金、操盘能力过人的房企联合体。

更加被忽略的是，中小型房企目前的生存境况。随着拿地的难度加大，传统的房地产开发模式已经难以为继，留给这些房企的生存空间已经十分狭窄。

21世纪经济报道记者调查显示，不少中小型房企开始寻求新的发展模式，但并不是所有公司都有格力地产那样的好资源。无论是被动的并购、还是主动的转型，或许将使这些陷入发展困境的房企，步入新的发展轨道。而那些无法适应新时代的，将会被淘汰。

大象们的游戏

万科高级副总裁谭华杰曾形容，未来的房地产市场，将越来越像是大象之间的游戏。投射到现实，就是热点城市高价地块频出、龙头房企抱团取暖，成为了2016年上半年房地产市场的写照。

中原研究中心的数据显示，截至8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的区域最高价地块达到了150宗。单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。

高价地块的“角逐战”中，频现国企和央企的身影。货币宽松政策的宏观背景，令央企的融资成本更低，也给了他们拿下区域最高价地块的底气。中原研究中心的数据显示，今年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%，国企拿下了过半的区域最高价地块。

相比前几轮地王潮，这一轮资金更为庞大，动辄百亿，因此，更多的高价地块捕获者选择了携手合作。金地集团不久前在上海拿下88亿总价地王，就要引进一家合作伙伴。据接近金地的人士透露，不是龙湖就是招商。“现在只要你拿下了一块地，就有人找上门来合作。”这位人士补充。

保利和碧桂园这两家“千亿房企俱乐部”的房企，今年在佛山也已经共同开发了两个楼盘；而碧桂园合作的对象也不仅仅保利一家，此前碧桂园与万达签约将在汕尾碧桂园的商业地块上联合开发万达商业广场，将这个项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的地标性商业综合体。

大型房企的合作也不仅仅局限在房地产开发领域。5月份，恒大和招商局集团就签订了战略合作协议，双方将开展多产业的全面合作，地产、金融、互联网、健康及文化旅游等产业将是双方战略合作的重点领域。在地产领域，双方将在住宅、城市综合体、绿色建筑等方面加强紧密合作。

但对于大部分中小型房企来说，情况就不那么乐观。没有充足的资金，他们早早地被拦在了买地的大门之外。有一家深圳本地的小房企负责人告诉记者，地价过高、融资成本也不具有优势，通过招拍挂拿地已经是不可能的事，目前只能够通过部分旧改的项目在夹缝中求生存。

转型，或者消失

中原首席分析师张大伟认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。他指出，房企的可持续发展关键还在于战略转型。

不少中小型房企早已开始思考这个问题。实际上，在转型路上起步较早的花样年，如今已经成为了社区服务领域的佼佼者。其旗下现已有花样年、彩生活和美易家三大上市平台，并已经将万达物业收入囊中。

花样年提供的资料显示，加上此次收购的万达物业6400万平米估算，花样年旗下社区物业管理规模将突破4.3亿平方米，成为全球物管面积最大的公司。

而原本以高端房地产为主业的华丽家族转型的模式则更为新奇，已经完全跳出了房地产界既有的发展路线。据华丽家族方面透露，公司将在存量项目开发完后退出房地产，未来的发展战略将是以科技投资为发展方向，目前在金融、机器人、石墨烯、临近空间飞行器等领域均有所布局。

银河证券机械军工行业首席分析师王华君、陈显帆指出，华丽家族目前是“科技+金融”双驱动，是“中国制造2025”优质标的。

但也有业内人士持谨慎态度。房地产与金融资深评论人黄立冲就认为，华丽家族转型的几个领域对于房地产企业来说是最难成功的，“越靠近房地产周边的领域转型就越容易，反之风险越高。”

另一些小房企已陷入亏损境地。绿景控股（000502）半年报显示，上半年实现营业收入803.44万元，同比下降35.62%；实现净利润-2318.42万元，同比下降330.62%。

绿景控股也正在转型的路上驰骋。绿景方面表示，公司正在进行非公开发行股票募集现金转型医疗服务行业。这项计划始于去年9月。去年绿景抛出非公开发行股票预案，定增募集资金100.54亿元，用于7个医疗服务项目及补充流动资金。

也有不少中小型房企选择被收购。最受关注的是，被恒大控股的嘉凯城以及举牌的廊坊发展。此外，融创中国也发起多项大标的收购案，拟收购多家中小房企。

从嘉凯城的半年报来看，若不是被恒大收购，公司未来前景黯淡。嘉凯城8月19日晚间披露半年报显示，1至6月实现营业收入21.42亿元，同比增长1.41%；归属于上市公司股东的净利润为亏损9.52亿元，基本每股收益-0.53元。

截至8月24日，Wind数据显示，75家已经发布上半年业绩预告的房地产上市公司中，预计净利润同比增长约41%。其中，46家公司预计净利润同比增长，24家公司预计净利润同比下降，上市房企业绩分化明显。

这意味着，即使在火热的上半年，也有房企没有赚到钱，它们大多是中小房企。张大伟预测，“将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。”