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还在关注“商改住”?长租公寓应关注“商改租”!

摘要 对于商业性质的项目转为住宅功能,有两种不同的方式:一,商业性质的项目改建后以住宅形式对外销售即“商改住”。二,鼓励开发商将商业用房改为租赁用房即“商改租”。
还在关注“商改住”?长租公寓应关注“商改租”!

“去年6月3日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,关于“商业用房可改为租赁住房”的内容中表示允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

这一意见的出台让众多业内人士高兴不已,然而,随着今年以来北京、上海等地对“商改住”项目的整改和叫停,让大家又为“商改租”捏了一把汗。

其实国家在对待“商改租”和“商改住”上的态度非常明确,思路也异常清晰。”

虽一字不同,却差之千里

对于商业性质的项目转为住宅功能,有两种不同的方式:一,商业性质的项目改建后以住宅形式对外销售即“商改住”。二,鼓励开发商将商业用房改为租赁用房即“商改租”。

“商改住”的历史由来已久,大多商业改造后的住宅项目,由于其面积较小,所以销售总价更能为消费者接受,在一段时间内已经成为购房者的首选。但随之而来的“炒作”和“抬价”也让真正有需要的人买不到房,国家出台这一政策正是规范房地产市场朝着良好的方向进行。

其实,商业地产的库存一直是有待解决的问题,一直以来“商改租”由于回款速度慢、投资回报率不高、市场不成熟、政策不明朗等原因,使得开发商企业不愿意将精力投到这个领域。而国家出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,从国家层面励房地产企业将商办物业经改造后也可以进入租赁市场,减免水电、税费有助于盘活存量商办物业,解决商办市场库存问题。

租赁市场分析

近两年来由于长租公寓的兴起,房屋租赁者块生意被越来越多人关注。根据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》显示,目前中国租房人口达1.6亿人,占总人口比例的11.64%,租赁房屋有4600万套,占市场规模的18%;预计到2025年中国租金总额将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿;到2030年,租金总额将达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。

另一方面,随着消费市场趋势变化,消费者需求日渐升级,“性价比”时代向“性能比”时代转变,这种趋势也体现在“租赁”市场。

面对这样的“大蛋糕”一些房地产开发企业摩拳擦掌跃跃欲试,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。房企不再担心租住公寓所带来的回报率等问题,纷纷抢占市场,或打造自身的公寓品牌或投资成熟的品牌公寓。

对于这样的发展势头,在一定程度上可以带动租赁行业的快速发展,并为租房群体提供更多的选择,但是未来发展如何现在还不能妄下结论。也许是盲目乐观,也许是一片晴天。

如何借“商改租”东风,跑的更远

虽然市场很大,消费观念的促进让许多企业乐观的认为公寓的生意非做不可,要想做好这门生意应该回归到居住的最本质层面,做好租客的口碑。链家左晖曾说,“消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等等。举例来说,哪怕提供较好的保洁服务这一项,目前能做好的其实非常少。如果这些解决不了的话消费者体验就不会好,体验不好的话整体经营效益就不够。”

在以往的租住生活中,租客选择租赁房源时往往面临一些难题,例如房屋配套老旧、租期短、房主违约、合租人群混乱、二房东收费多等。而目前的租赁市场存在两大错配:一是供需错配;二是人群结构错配。这是导致租赁市场发展慢、租户居住体验差的主要原因。现在的租赁市场还没有形成完整围绕租赁的生态链条,仍处于散乱状态。

让租赁成为人们的一种生活方式,需满足四个条件:一,充足的租赁房源供给;二,租赁权益的有效保障;三,交易过程的便捷、安全;四,不断提升的租赁服务体验。

让租客住的安心、开心、放心,就可以形成许多不花钱的网络“自来水”,用口碑占领市场份额,保证企业跑到前方。

政策的推动,政府的支持,让“商改租”得以流行,更给房地产企业、独立公寓品牌更多的机会。但在这条路上如何走的更远,是每个企业都应思考的问题。

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